Реальная стоимость открытия PT PMA для инвестиций в недвижимость Бали (правила 2026)

PT PMA — компания с иностранным участием — единственная полностью законная структура, позволяющая иностранцу вести коммерческий гостиничный бизнес или владеть титулом HGB (право застройки) в Индонезии. Если вы строите что-то масштабнее одной личной виллы, именно на эту структуру и укажет вам юрист.

2026 год принёс масштабные изменения в регулировании. Порог входа по капиталу заметно снизился, но сам процесс лицензирования небольших вилл стал куда сложнее. Любая оценка стоимости открытия PT PMA под недвижимость на Бали, которую вам называли даже год назад, уже устарела сразу в двух направлениях — на бумаге дешевле, на практике сложнее. Ниже — реальная раскладка расходов, требований к капиталу и новых препятствий.

Требования к капиталу: новое правило 2,5 млрд IDR

Главное изменение

Годами порогом входа было внесение 10 млрд IDR (примерно 600 000 USD) на корпоративный счёт ещё до начала операционной деятельности. Согласно Постановлению Министра инвестиций № 5 от 2025 года (действует с 2026 года), требование к оплаченному капиталу снизили на 75% — до 2,5 млрд IDR (примерно 150 000 USD). Понимание изменения правила минимального капитала PT PMA в 2026 году — первое, что нужно уяснить, поскольку старая цифра в 10 млрд IDR всё ещё широко циркулирует в устаревших материалах брокеров.

Блокировка на 12 месяцев

Есть нюанс: эти 2,5 млрд IDR должны оставаться на корпоративном счёте минимум 12 месяцев. Внести деньги для получения лицензии и сразу их снять нельзя. Расходовать их можно, но только на документально подтверждённые, законные операционные нужды (покупку земли, стройматериалов, оплату персонала).

Оплаченный капитал vs. общий инвестиционный план

Именно на этом моменте спотыкается почти каждый инвестор-новичок. Для запуска компании нужно внести только 2,5 млрд IDR. Но при этом необходимо задекларировать «Общий инвестиционный план» в размере 10 млрд IDR на каждый код KBLI (код вида деятельности), который предстоит освоить в течение 3–5 лет, без учёта стоимости земли и зданий. Иными словами: входной билет подешевел, но общий объём капитала, который вы декларируете государству, сократился далеко не в той же пропорции.

Прямые расходы на регистрацию: учреждение компании и лицензирование

Если вы изучаете, как проходит регистрация PT PMA на Бали, вот перечень расходов, который стоит ожидать от агентства или нотариуса.

• Типичная рыночная ставка: от 3 000 до 5 000 USD за стандартную регистрацию PT PMA под недвижимость.
• Что входит в стоимость: резервирование названия, выбор кода KBLI, нотариальный акт учреждения, утверждение Министерством юстиции и по правам человека, регистрация в системе OSS (Online Single Submission) для получения NIB (регистрационного номера бизнеса) и налогового номера (NPWP). Любое добросовестное агентство, занимающееся регистрацией иностранной компании на Бали, должно указывать каждую статью расходов отдельно — если агентство называет одну общую сумму без разбивки, стоит уточнить почему.
• Сроки: обычно от 4 до 8 недель от начала работы до полностью действующей компании.

Ограничения KBLI в 2026 году: серьёзное препятствие для небольших вилл

Ловушка

Согласно директиве губернатора Бали, регистрация новых PT PMA закрыта для общей недвижимости (код KBLI 68111), а также для небольших отелей и вилл площадью застройки менее 6 000 м². Именно на этом препятствии спотыкаются инвесторы, которые тщательно изучили требования к капиталу, но так и не проверили, открыта ли вообще регистрация по нужному им коду KBLI для недвижимости на Бали.

Обходные пути (что делают серьёзные инвесторы)

1. Приобретение существующей PT PMA: покупка «спящей», уже зарегистрированной компании, которая владеет закрытыми кодами KBLI — это требует тщательной налоговой due diligence по истории компании-оболочки перед сделкой.
2. Использование управленческих кодов:регистрация по коду KBLI 55901 (управление объектами размещения) для управления недвижимостью от имени владельца, вместо прямого владения титулом.
3. Строительство в крупном масштабе: возведение объектов площадью более 6 000 м², которые остаются полностью открытыми для иностранных инвестиций независимо от ограничения на небольшие виллы.

Ежегодные расходы на поддержание и налоговый комплаенс

PT PMA — это живая структура, а не разовое оформление бумаг. За каждый год, пока компания действует, приходится платить за её поддержание.

• Виртуальный офис / юридический адрес:примерно 300–600 USD в год. Обратите внимание: по правилам OSS 2026 года виртуальный офис можно использовать только как юридический почтовый адрес. Ваши операционные лицензии будут привязаны непосредственно к физическому адресу виллы, который государство сверяет с картами зонирования на местах.
• Налоги и бухгалтерия: ежемесячная налоговая отчётность обязательна даже в месяцы с нулевой выручкой, плюс годовая отчётность. Закладывайте примерно 600–1 500 USD в год на аутсорсинг корпоративного комплаенса. Текущие расходы на поддержание PT PMA не исчезают после регистрации компании — пропустите подачу отчётности, и рискуете санкциями против NIB, который держит всю структуру юридически активной.

Стоит ли PT PMA вашей стратегии?

• Да, если: вы формируете коммерческий портфель, застраиваете землю или строго по закону сдаёте недвижимость в краткосрочную аренду.
• Нет, если: вы покупаете одну виллу для личного проживания на условиях лизхолда и лишь изредка сдаёте её в аренду — стандартный нотариально заверенный лизхолд проще и не несёт постоянной нагрузки по комплаенсу.